【중국동포신문】 중국동포들이 상가 임대차 관련된 법을 잘 모르는 경우로 피해를 보는 경우가 발생하여 부동산전문 업체 부동산 디자이너 김의 도움을 받아 안내 한다.

◆ 상가임대차 계약기간 만료 / 묵시적 갱신(법정갱신)

2019년 10월 상가건물임대차보호법(약칭: 상가임대차법)이 일부 개정되어 상가건물의 임차인의 계약갱신 요구권 행사기간이 기존 '5년에서 10년으로 늘어나게 되면서' 한 곳에서 안정적인 상가점포 영업이 어느 정도 가능하게 되었다.

상가건물 점포의 경우 보통 1년이나 2년 단위로 임대차계약을 체결하게 된다. 임차인이 계약갱신을 원한다면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. (상가 임대차법 제10조 제1항). 임대인은 특별한 사유가 없는 한 거절하지 못한다.

상가의 경우 계약기간이 끝나면 계약 갱신을 하여 연장을 하게 되는 경우 계약 시 기간의 정함이 없을 경우 또는 1년 미만의 경우에는 임차인의 경우 1년을 주장 할 수 있다.

◆ 상가, 사무실의 경우 2년 계약이 주로 이루어지며 1년 계약을 원하는 경우는 건물주가 1년 후 임대료를 올리려는 경우가 대부분임.

◆ 상가임대차보호법에서는 1년 마다 차임을 올릴 수 있는데 대부분 재계약 또는 새로운 세입자가 들어 올 때 인상한다.

◆ 안정적인 임차기간 보장을 받고 싶거나 내부 인테리어 시설비용이 많이 들어간 경우 3년~5년 정도의 기간을 원하는 경우가 많음.

◆ 계약갱신 요구권

임차인이 임대차계약의 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신계약을 요구할 경우 거절의 사유가 없는 한 거절할 수 없다. 이를 임차인이 상가임대차보호법에 의한 계약갱신요구권이라고 하며 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차계약기간이 10년 이내에 행사할 수 있는 권리이다.(법 제10조 제2항)

​◆ 묵시적 갱신 (법정갱신)

임대인이 상가임대차보호법 제10조 제1항의 기간 이내에(임대차 기간 만료 6개월~1개월 전까지) 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건(보증금, 월세)으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다. (상가임대차법 제10조 제4항)

반면, 임차인 혹은 임대인 어느 일방이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 상가건물 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않는 것이며, 만약 계약조건을 변경하려는 경우에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 하고, 상대방이 계약조건 변경에 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 해야 한다.

상가임대차법 제10조 제4항에 의해 묵시적 갱신은 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건이 되지만, 임대차의 존속기간은 1년으로 보게 된다. ​(묵시적 갱신은 1년 단위임)

묵시적(자동연장)으로 갱신된 계약을 해지하려는 경우에는 임차인은 언제든지 갱신되었던 계약을 해지하는 것이 가능하고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.(상가임대차법 제10조 제5항).

◆ 묵시적 갱신의 적용범위

상가건물 임대차의 경우 전부 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것은 아니다.

상가임대차법의 시행령에서 정한 보증금 일정액 이내의 경우에만 본법에 따른 묵시적 갱신 규정이 적용 된다.

반면, 상가임대차보호법이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금 임대차의 경우에는 민법에 따른 묵시적 갱신이 적용이 되며, 상가임대차보호법에 따르는 경우와는 그 요건과 효과에 다소 차이가 있을 수 있다.

Q 1. 임차인이 어떤 사정에 의해 통보해야 하는 기간 내에 건물주에게 통보하지 못해 법정갱신이 되었다면 임차인은 계속 있어야 하는가?

통보일자 : 7월 1일이 만료일인데 6월 17일 통보한 경우.

법정갱신의 경우 임차인은 언제든지 갱신되었던 계약을 해지하는 것이 가능하다. 즉 임차인의 경우 통보를 했기 때문에 기간 만료일인 7월 1일을 기준으로 3개월이 지난 시점에 보증금을 받고 나갈 수 있다. (만약 9월 1일에 통보했다면 12월 1일에 나갈 수 있음)

▣ 상가임대차, 계약기간 만료 후 보증금을 돌려주지 않는다면?...

Q 2. 임차인 K씨는 보증금 1,000만원, 월세 130만원에 임대차 기간 2년으로 음식점을 운영하다가 계약기간이 만료되었다.

장사가 안 되어서 유지를 하면 손해를 볼 것 같아 권리금을 포기하기로 하고 임대인 L씨에게 보증금 반환을 청구하였지만 임대인은 가게가 나가지 않는다고 알아서 빼 나가라고 한다.

나가지도 못하고 계속 음식점을 운영하는 “임차인 K는 월세를 계속 지급해야” 할까?

▣ 영업을 한다면 월차임을 지급해야 한다.

임대차 기간이 종료되어 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 청구하면 임차인이 점유하고 있는 상가 명도를 동시 이행하여야 한다.

즉, 임차인이 임대차 기간이 만료되어 보증금 반환을 청구하였는데 건물주가 보증금을 반환 해주지 않아 계속 상가를 점유하여 영업하는 경우는 사용기간에 대하여 부당이득으로 월 임차료 상당액을 임대인에게 지급해야 한다.

따라서 보증금 반환을 청구할 경우 임차인은 먼저 임차목적물을 명도 해야 한다.

하지만 임차인이 임대차 계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 임차인이 임대차 계약상 본래 목적에 따라 사용수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 해도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립되지 않는다.

즉, 임대차 기간 만료 후 점포를 명도하지는 않았지만, 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제당하지 않을 것이다.

▣ 상가임대차, 계약기간 만료 전 해지가능 여부...

Q 3. 계약기간이 1년 정도 남은 상태에서 상가 임차인이 불치병에 걸려 불가피하게 상가운영을 중지한 상태이고 계약을 해지 하겠다 했으며, 현재 다른 임차인을 구하고 있는 상태이긴 하지만 경기가 좋지 않은지 쉽게 나가지 않는 상황이다.

해지 가능하다면, 보증금의 경우 다른 임차인을 구하기 전에 반환 받을 수 있는가?

▣ 상가임대차 계약기간 만료전 계약 해지조건

Q 4. A씨는 현재 상가임대차 계약 상태에서 2018년 3월5일 보증금 3,000만원 월280만원에 24개월으로 갱신 계약을 체결하였습니다.

그러나 영업 부진으로 A씨는임대료를 4개월이상 지불하지 못하고 있는 상태입니다.

A.계약기간 만료전이지만 계약 해지를 하고 싶은데 가능한가?

답 : 사안의 경우 월세를 3개월 이상 연체한 경우 “임대차 계약을 해지할 수 있는 권한은 소유자인 임대인에게” 있는 것이며 “임차인은 이를 이유로 해지 권한이 없다.”

B.계약기간 만료전 임대료를 지속적으로 지불하지 못하고 ,임대보증금이 임대료로 전액 공제 되었을 때 상가를 비우고 명도하면 계약은 해지가 되는가?

답:B. 계약기간 만료 전 임대료를 지속적으로 지불하지 하고 임대료가 전액공제 되었을 상가를 비우고 명도를 하면 해지가 가능한지에 대해서는 임대료가 전액 공제될 때 까지 임대인 측에서 기다리지 않고 그전에 해지를 요청할 수 있을 것이다.

C.계약기간 중 임대료 하향 조정을 청구 할 수 있는가?

답 : 월차임에 관한 감액청구권의 행사는 계약 후 1년이 지나야 할 수 있는 것이며, 이 경우 월차임이 급변하게 감액의 요인이 있어야 감액청구권의 행사가 가능하다.

다만, 계약기간 이후 자동연장 묵시적 갱신이 되고 재계약을 안했더라면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통고를 할 수 있고 통고받은 날로부터 3개월 후에 통고의 효력이 발생하게 되어 해제가 가능 할 수 있었으나, 재계약을 한 상태이므로 임차인은 해지 권한이 없다.

자료제공 : 부동산 디자이너 공인중개사 대표 김영섭

中国同胞好奇的... 商家租赁（修改）指南

合同期满前想解除合同，可以吗？
-在案件中，如果月租拖欠3个月以上，则"有权解除租赁合同的权在所有者租赁人手中";"承租人没有权利以此为由解除租赁合同。"
租赁结束后，如果建筑物主人不退还保证金，则营业时需支付租赁费。

【中国同胞报】发生中国同胞不了解商家租赁相关法律的情况，在房地产专门企业房地产设计师金某的帮助下进行引导。

◆ 商家租赁合同期限到期/默认性更新（法定更新）

2019年10月商业街建筑租赁保护法（简称:商业街租赁法）部分被修改，商业街建筑承租人的合同更新要求权行使时间从原来的"5年"延长到"10年"，一个地方的商业街店铺的稳定营业在一定程度上成为可能。

商业街建筑物的店铺一般以1年或2年为单位签订租赁合同。 如果承租人希望合同更新，可以在租赁期限结束前6个月到1个月之间，向承租人要求合同更新。 （商街租赁车法第10条第1项）。 租赁人没有特别的理由是不会拒绝的。

以商家为例，合同期满后更新合同并延长合同时，合同期未定时或未满1年的承租人可以主张1年。

◆ 商家、办公室主要签订2年合同，想要签订1年合同的情况，大部分情况下是业主在1年后提高租金。

◆《商街租赁保护法》中规定，每1年可以上调一次租赁费，但大部分是在续约或新租房者入住时上调。

◆ 想要得到稳定的租赁期间保障或内部装修设施费用高的情况下，想要3~5年期限的情况较多。

◆合同更新要求权

如果承租人在租赁合同期满前6个月到1个月之间要求续签合同，如果没有拒绝的理由，就不能拒绝。 这是承租人根据《商街租赁保护法》提出的合同更新要求权，合同更新要求权包括最初的租赁期限在内，是全体租赁合同期限在10年内可以行使的权利。（法第10条第2项）

◆ 无视的更新（法庭更新）

租赁人在《商街租赁保护法》第10条第1项的期限内（租赁期限结束6个月~1个月之前）未向租赁人发出拒绝更新通知或条件变更的通知时，在期限到期时以与前租赁车相同的条件（保证金、月租）重新租赁。 （商家租赁法第10条第4项）

相反，对于承租人或承租人单方面拒绝更新或变更合同条件的通知，商铺、建筑物租赁合同不会被默认地更新，如果想要变更合同条件，则需要具体说明变更合同条件，如果对方不答应变更合同条件，则必须通知对方不再保留租赁关系。

根据《商街租赁法》第10条第4项，默认性更新是保证金和租借与以前的租赁相同的条件，但租赁的存续期限为1年。 （默认的更新是以1年为单位的）

隐含(自动延长),更新的解除合同的情况下,承租人可随时更新解除合同的었더的,出租人在接到通知的那天开始,3个月,其生效。(商家租赁法》第10条第5款)。

◆ 默示性更新的适用范围

商业街建筑物的租赁并不全部适用商业街建筑物租赁保护法。

只有在商家租赁法施行令中规定的保证金一定额以内，才能适用本法的默认性更新规定。

相反，对于不适用《商街租赁保护法》的一定金额以上的保证金租赁，则根据《民法》的默认性更新，而根据《商街租赁保护法》的情况，其条件和效果多少会有所差异。

Q 1.如果承租人在应根据何种情况通报的期间内，因未能通知建筑物主人而成为法定更新，承租人是否应该继续存在？

通报日期:7月1日是到期日，6月17日通报的情况。

法定更新时，承租人可以随时解除被更新合同。 即，承租人已经通知了承租人，因此以期限到期的7月1日为基准，在过了3个月之后就可以拿到保证金后离开。 （如果9月1日通知的话，12月1日可以出去）

▣如果商家租赁合同期满后不退还保证金的话？

Q 2. 承租人K某以保证金1000万韩元、月租130万韩元，租赁期限为2年，经营饭店，合同期满。

因为生意不好，觉得维持下去会吃亏，所以决定放弃权利金，向租赁人L某要求返还押金，但租赁人却说店铺不出去，所以要求L某离开。

不能出去，继续经营饭店的"租借人K要继续支付月租"怎么样？

▣如果营业的话，应该支付月差费。

租赁期满后，承租人向承租人要求返还保证金时，承租人应同时履行所占据的商铺名图。

即，承租人因租赁期满而要求返还保证金，但因房主未返还保证金而继续占据商铺进行营业的情况，在使用期间应以不正当利益每月向承租人支付相当金额的租金。

因此，如果申请返还保证金，承租人必须先申请租赁目的物。

但是，承租人在租赁合同到期后，仍以同时履行抗辩权的方法，为拒绝返还目的物，继续占有租赁建筑物部分，但承租人因租赁合同中没有按照原目的使用收益而获得实际利益的情况，即使因此对承租人造成损失，承租人的不当利益返还义务也不能成立。

即，租赁期满后虽然没有开店，但如果没有营业获利，就没有不当得利，因此没有义务支付相当一部分的月租金，也不会被从租赁保证金中扣除。

▣ 商家租赁，合同期满前是否可以解除...

Q 3.合同期限还剩1年左右的情况下，商铺承租人患了不治之症，不得不中断商铺运营，并且表示要解除合同，目前虽然正在寻找其他承租人，但是不知道是不是因为经济不景气，很难出去。

如果可以解除，保证金能否在找到其他承租人之前返还？

▣ 商家租赁合同到期前解除合同的条件

Q 4. A在目前商家租赁合同的状态下，于2018年3月5日签订了保证金为3000万韩元、月280万韩元的24个月的更新合同。

但因营业不振，A某已拖欠4个月以上的租金。

A.虽然合同期满之前，但是想解除合同，可以吗？

答:在案件中，如果拖欠了3个月以上的月租，就"有权解除租赁合同的租赁人";"租赁人没有权利以此为由解除租赁合同。"

B.合同期满前无法持续支付租赁费，租赁保证金被全额扣除租赁费时，如果离开商家后不营业的话，合同会解除吗？

答:B.对于合同期满前不持续支付租金，租赁费被全额扣除的商家空出来进行明道的话，是否可以解除租赁费的问题，租赁方可以不等待，在此之前可以要求解除租赁费。

C.合同期间可以请求下调租金吗？

答:是关于月亮的请求减税权的活动是合同一年后才能做的,这种情况下发生地是月亮的因素,才能减少请求减税权的活动在可能的。

但是，如果合同期后自动延长成为默认性更新，没有续约的话，承租人可以随时向承租人发出解除合同的通知，从接到通知之日起3个月之后，通知生效，可以解除，但是已经续约了，承租人没有解除合同的权利。

资料提供:房地产设计师公认中介公司代表金英燮

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