한국에 체류하는 중국 동포들도 거주를 위하여 전세나 월세로 임대차 계약을 맺는 경우가 많습니다. 특히 전세금이나 월세 보증금을 마련하기 위해서는 일반적으로 큰 돈이 필요하고, 대부분 전 재산이나 다름없는 경우가 많습니다. 따라서 임대차 계약을 체결하고 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 거주하고, 계약기간이 끝나면 전세금이나 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법을 알아두는 것이 유용합니다.

일반적으로 집 주인이 바뀌지 않은 경우에는 특별한 문제가 없지만, 임차 주택이 다른 사람에게 팔려 주인이 바뀐 경우에 전 주인과 체결한 임대차 계약에 따라 계약기간 동안 계속 살 수 있는지, 계약기간이 끝나면 보증금은 누구한테 받아야 하는지 궁금해 하는 경우가 종종 있습니다.

한국에는 임차인들의 주거 생활의 안정을 보호하기 위하여 「주택임대차보호법」이라는 법이 만들어져 있습니다. 주택임대차보호법 제3조에서는 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다(제3조 제1항)고 규정하고 있습니다. 임대차 계약을 체결하고 주택을 인도 받은 뒤 주민등록을 마쳤다면 집 주인이 바뀌더라도 기존에 체결한 임대차 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라, 임대차 계약기간이 종료되면 새로운 집 주인에게 전세금이나 월세 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 것(‘대항력’)입니다.

그런데, 세입자가 동포들과 같은 외국인인 경우 한국에 주민등록이 되어 있지 않아 전입신고를 할 수 없는 문제가 생깁니다. 이 경우를 대비해 출입국관리법 제88조의2 제2항에서는 “이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.”고 규정하고 있어, 위 규정에 따라 관할 출입국관리소에 외국인등록을 할 때 또는 임대차 계약을 체결한 이후 체류지 변경신고를 통해 임대차 목적물의 주소를 기재하면 주민등록 및 전입신고를 한 것과 같아 대항력을 취득할 수 있습니다.

유의해야 할 점은, 한번 발생한 대항력은 해당 주택에서 다른 주택으로 이사를 가거나 주민등록을 다른 주소로 전출하는 경우에는 소멸하게 된다는 점입니다. 따라서 임대차 계약 기간 중에 다른 장소로 체류지 변경신고를 하는 경우 기존 임대차계약상 대항력이 소멸되므로 신중하게 생각해야 합니다.

또한, 「주택임대차보호법」에는 제3자에게 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있는 "대항력" 뿐만 아니라, 만약 임대목적물이 경매되는 경우 임차인이 다른 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리인 “우선변제권”을 함께 규정하고 있습니다.

임차인이 위와 같은 우선변제권을 획득하기 위해서는 대항력을 갖춘 이후 임대차 계약증서에 “확정일자”를 받아야 합니다. 확정일자는 보통 관할 주민자치센터에 임대차계약서와 해당 주소지로 신고된 외국인등록증 또는 체류 변경신고서를 함께 제출하면 해당 날짜로 확정일자를 날인하여 줍니다. 하지만, 일반적인 케이스가 아니라서 잘 모르는 경우가 있다면, 관할 법원 등기소에 방문하여도 확정일자를 받을 수 있습니다.

물론, 우선변제권을 갖춘 시점의 해당 부동산의 권리관계에 따라 우선변제권을 보장받지 못하는 경우가 있을 수 있으므로, 임대차 계약을 체결하기 전에 해당 임대차 목적물의 권리관계에 대하여 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다고 생각됩니다. 그리고 임대차계약 체결 및 권리관계에는 어려운 법률용어가 등장하므로 한국말에 서투른 경우에는 해당 내용을 녹음하여 두거나, 한국말을 잘 아는 지인과 동행하는 것이 좋습니다.

대림역에 있는 이주민지원센터 친구(02-6406-7179)에서는 법률적으로 도움이 필요한 이주민들에 대한 지원활동을 하고 있습니다. 언제든지 “친구”의 문을 두드려 주시면 감사히 도움을 드리겠습니다.