【중국동포신문】 원곡동에서 영업하는 일부 사업장은 매년 10%씩 인상되는 상가임대료에 중국동포들은 감히 건물주에 대항을 못하고 있다.

원곡동 A상가 건물은 중국동포들이 비싼 임대료를 주며 영업을 하고 있으나 매년 인상되는 임대료에 떨고 있다. 코로나 19로 매출이 50% 이상 줄어들자 코로나 기간은 임대료 인상을 제고 해 달라며 건물주한테 요구하자 건물주는 우월적 지휘로 돌아오는 답변은 "상가 들어올 사람이 많으니까 비워달라"는 답변이다. 그러나 임대차 보호법 위반이다.

수년 동안 상가를 임대한 동포들은 하늘같은 건물주인의 말에 덜 덜 떨면서 건물주의 요구대로 쫓겨나지 않으려면 매년 10%씩 인상해주고 있다. 그러나 위법이다.

세입자들은 한목소리로 법을모르고 힘없는 중국동포라서 건물주가 매년 10%씩 임대료를 인상하고 있다며 힘없는 큰 목청을 내고 있다.

일부 한족들이 빌라와 상가를 매입하여 현실에 맞지않는 인상도 있다. 

기존에 큰 변동 없이 꾸준하게 임대료를 주고 살고 있었으나 한족들이 건물을 매입하여 조선족들이 살고있는 상가와 주택은 현실에 맞지 않는 임대료를 턱 없이 올려서 중국동포가 운영하는 상가들은 한숨만 쉬고 있는 반면, 주변상가들도 덩달아 법을 무시하면서 임대료가 치솟고 있어 “당국의 손길이 필요한 시점”이다.

최근 개정된 임대차 보호법은 "임대료 상한선 5% 이내 인상" 시점에서 1년이 지나야 인상 할 수 있고 10년까지 계약갱신 요구권을 가지게 되었으나 "아래의 8가지에 해당 된다면 임대차 보호법에 해당이 안된다". 

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구기준) 법 제 11조 제1항의 규정에 의한 차임또는 보증금의 증액청구는 청구당시 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다. 상임법 제11조 11항 시행령 4조에 차임을 100분의 5 이하로 증액 할 수 있다고 명시 되어 있다.

▲임대차계약종료

계약종료 6개월에서 1개월 전 사이에 임차인이 임대인에게 갱신을 요청하면 아래의 사유에 해당하지 않는 한 임대인은 거절할 수 없고 이전과 동일한 조건으로 계약이 늘어나며 법에 따라 임대료 증감청구를 할 수 있다. 이를 "계약갱신요구권"이라 부르고 총 10년 간 보호된다.

(보호기간이 끝나면 임대인이 아무 이유 없이 해지를 통보해도 상관없음)

종료 6개월 전부터 종료시점까지 임차인은 권리금회수기회를 주장할 수 있으며 임대차를 총 몇 년을 했는지 관계없이 보호받는 조항이다.

갱신요구권이 없어서 (5년 혹은 10년이 지난 임차인) 임대인에게 계약해지 통보를 받은 임차인은 안타깝지만 영업은 종료하되 권리금회수기회를 주장해 지금까지 쌓은 권리금을 보전 받을 수 있도록 방향을 잡아야 한다는 뜻이다.

▲2018년의 개정안에서 바뀐 내용은 무엇일까?

1. 계약갱신요구권 5년에서 10년으로

2. 권리금회수기회 3개월에서 6개월로

3. 전통시장도 권리금 주장 가능!

4. 상가건물임대차분쟁조정위원회 출범

2018년 10월 16일 이후로 최초로 체결되는 계약 혹은 갱신되는 계약에 대해서는 10년 보호법이 적용된다.

즉, 이전에 계약을 체결했다고 하더라도 개정안 시행일(공포) 이후 갱신이 되었다면 10년 보호법이 소급하여 적용되는 것처럼 보이게 되고 이는 최초 임대차 계약일을 포함하기 때문에 새롭게 10년, 10년이 아니고 최초 임대차부터 10년을 따지면 된다.

▲권리금회수기회보호 기간이 종료 3개월 전부터 종료시점까지에서 종료 6개월 전부터 종료시점까지로 변경되었다. 기존 임대차관계에 모두 적용이다.

"보호"가 된다는 뜻은 위 기간 내에 임차인이 임대인에게 권리금계약에 따라 신규임차인을 주선했는데 임대인이 “정당한 이유 없이 신규계약체결을 거절해 손해가 발생했을 경우 임대인이 임차인에게 손해를 배상할 책임을 진다는 뜻”이다.

즉, 원래는 종료 3개월 전부터 신규임차인을 주선하고 임대인의 방해를 받아 파기가 되면 권리금소송을 제기할 수 있었던 것인데 이 기간이 종료 6개월 전부터로 늘어나서 임차인의 입장에서는 조금 더 여유롭게 권리금소송을 대비할 수 있게 되었다.

▲또한 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 8가지 사유에 해당할 경우 보호를 받을 수 없다.

1. 임대인의 동의를 받지 않고 전대한 경우

2. 임차인이 건물을 파손한 경우

(임대인의 동의를 얻고 문을 설치한 것은 해당 X)

3. 서로 합의 하에 상당한 보상을 받은 경우

(보상도 받고 갱신요구도 하고 이런 것은 안 된다는 뜻)

4. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

5. 건물이 멸실되어 임대차를 할 수 없을 때

(불이 나서 건물이 전소하는 등..)

6. 그 밖에 임차인이 의무를 위반하거나 중대한 사유가 있을 때

7. 재건축 또는 철거를 사유로 임대인이 점유를 회복해야 할 때,

8. 임차인이 채무불이행으로 인해 계약이 해지되는 경우

(3기분의 차임 액에 이르도록 상가월세를 연체)

가. 임대차계약 체결 당시 구체적인 재건축 계획을 고지하고 따를 때

나. 건물과 관련하여 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이루어지는 경우

(단순히 용적률 혜택을 주는 경우까지 포함하는 것은 아님) (자료출처: 상가변호사 닷컴제공)

▲상가임차인 확정일자 신청안내

임차인은 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고, 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 인을 받아야 한다. 사업자 등록시 첨부서류는 사업허가증 사본, 법인등기부등본, 임대차계약서 사본, 건물도면 등이다.

또 현재 계속사업자로서 건물을 임차하고 있는 상가임차인은 부가가치세법시행령 개정 이후 세무서장에게 임대차계약 내용 등에 대한 사업자등록정정신고를 하고 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자 인을 받아야 한다.

[ Q&A ]

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 체결된 임대차계약의 상가보증금도 확정일자를 받을 수 있는가?

▲있다. 세무서장으로부터 확정일자를 받고자 하는 임차인은 임차건물의 해당부분 도면(건물 일부 임차인 경우), 사업자등록증, 임대차계약서(원본 및 사본 1부)를 지참하고, 관할세무서에서 임대차에 관한 사항 등을 사업자등록 정정신고를 한 후 세무서장으로부터 원본 임대차계약서상에 확정일자인을 받으면 그 받은 날의 다음날부터 효력이 발생한다.

2. 소액임차보증금도 확정일자를 받아야 보호를 받는가?

▲소액임차보증금의 일정금액은 확정일자에 관계없이 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받고 있는 경우 다른 담보물권에 우선하여 경매·공매시 최우선적으로 변제받을 수 있다. 즉 소액임차인(서울 4500만원, 수도권 3900만원, 광역시 3000만원, 기타 2500만원)의 보증금중 임대건물가액의 1/3에 해당하는 금액(서울 1350만원, 수도권 1170만원, 광역시 900만원, 기타지역 750만원을 한도로 함)은 다른 담보물권보다 최우선 변제한다.

3. 확정일자 받은 보증금의 우선순위는 구체적으로 어떻게 되는가?

-상가임대차보증금, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 일반채권 순으로 변제받는다. 확정일자를 받기 전에 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우는 소액임차 최우선 변제금액, 국세, 담보물권이 설정된 채권, 확정일자 받은 상가임대차 보증금, 일반채권 순으로 변제받는다. (자료출처:나홀로 소송하는 사람들제공)